Wat kost het om een Delhaize-winkel over te nemen?

Een buurtsupermarkt draait gemiddeld een weekomzet van 135.000 euro. Maar de betere, grote Delhaize gaat elke week boven het miljoen. Bij overnames geldt de vuistregel dat de waarde van het handelsfonds gelijk is aan acht weken omzet. Als een Delhaize een omzet van 1 miljoen euro per week realiseert, komt dat neer op een prijskaartje van 8 miljoen euro, volgens vastgoedexperten.

“Op zich is dat een objectieve manier om de waarde van een handelsfonds in kaart te brengen. Maar dat is maar één aspect dat de overnameprijs beïnvloedt, er spelen veel andere factoren”, zegt Luc Ardies, gedelegeerd bestuurder van Buurtsuper.be.

“De verschillen tussen de 128 Delhaize-winkels die te koop staan zijn gigantisch. Er zitten bij wijze van spreken enkele juweeltjes bij, maar anderzijds heb je ook winkels die gemoderniseerd moeten worden. Uit ervaring weten we dat de kosten van zo'n renovatie snel oplopen tot 1.500 euro per vierkante meter. Als je weet dat veel van die winkels meer dan 2.000 vierkante meter oppervlakte hebben, dan is dat een stevig prijskaartje. Of zo'n modernisering door Delhaize zelf wordt gedragen, hangt af van de onderhandelingen."

"Maar wanneer Delhaize die 128 winkels wil verkopen, dan zullen daar ook voorwaarden aan gekoppeld moeten worden die haalbaar zijn voor zelfstandige ondernemers. De winkelgebouwen die nu te koop staan, zijn eigendom van de immotak van Delhaize. Dat wil zeggen dat een franchisenemer door de band het gebouw niet kan kopen, maar zal moeten huren. Je zit nu eenmaal in een markt waarin een franchisegever te allen prijze zijn onroerend goed wil behouden.”

Volgens Ardies zal non-food en droge voeding in de toekomst in stijgende mate online worden gekocht, wat maakt dat veel Delhaize-panden straks te groot zullen zijn. “Ook dat moet je in de onderhandelingen meenemen, vind ik, want als overnemer wil je toch liefst een zaak die klaar is voor de toekomst”, zegt hij.

“Het zal de onderhandelingen er niet eenvoudiger op maken. Nog een aspect dat de complexiteit illustreert, is de energiekost. Vorig jaar had die zo'n impact dat de helft van de zelfstandigen verlies draaide. Intussen is dat ietwat verbeterd, maar wie durft te zeggen dat de prijzen straks niet opnieuw fors stijgen? Energie vormt vandaag de vierde grootste kost bij de exploitatie van een supermarkt.”

Meer dan 120 winkels kunnen worden overgenomen en dat biedt kansen, maar in het Nieuwe Testament stond het al: velen zijn geroepen, weinigen zijn uitverkoren. “Ik volg zelf al dertig jaar het reilen en zeilen van supermarkten, maar zelf een supermarkt runnen is niets voor mij”, zegt Ardies.

“Het aankoopbeleid, het opvolgen van de stock... Dat vereist heel wat ervaring. Bovendien moet je je — zoals in elk ander bedrijf — ook bekommeren om bijvoorbeeld het personeelsbeleid, hr, het financieel beheer enzovoort. Je krijgt wel ondersteuning vanuit de hoofdzetel, maar ik kan je verzekeren dat zelfstandige supermarktuitbaters van vele markten thuis moeten zijn.”

“Ervaring in de sector verdient aanbeveling”, beaamt Stefan Van Rompaey, winkelexpert van RetailDetail, met gevoel voor understatement. “Maar ik denk ook dat dit de bedoeling is. Delhaize zal in eerste instantie kandidaten rekruteren binnen zijn eigen netwerk, want er zijn veel ondernemers die vandaag al op zelfstandige basis een Delhaize-winkel uitbaten. Wie dat op een succesvolle manier doet, wil graag groeien en er een tweede of derde supermarkt bij nemen."

"Tot voor kort was dat bij Delhaize quasi onmogelijk, gewoon omdat de groep al overal aanwezig was en er nauwelijks nieuwe winkels bij komen. Nu krijgen mensen wel de kans om een bestaande winkel met een bewezen potentieel over te nemen. Voor Delhaize is het overigens ook interessant dat bijvoorbeeld de kinderen van zelfstandige uitbaters eveneens de kans krijgen om een winkel over te nemen. Dat is meteen ook een garantie dat die bestaande vestigingen binnen het netwerk blijven en niet worden verkocht aan bijvoorbeeld het Nederlandse Jumbo.”

Hoeveel boter er bij de vis moet bij de overname van een Delhaize wordt de komende maanden onderhandeld. Maar dat een overnemer poen op tafel moet leggen is duidelijk. “Of je van de bank een lening krijgt, hangt af van de sterkte van je dossier”, zegt Van Rompaey. “Veel ondernemers werken ook samen met investeerders, zoals particulieren met spaargeld dat momenteel nauwelijks iets opbrengt. Voor die ‘spaarders' is het misschien wel een idee om een deel van hun centen te investeren in een goed draaiende supermarkt. Het valt ook niet uit te sluiten dat Delhaize zelf ook een financiële constructie — een afbetalingsplan — bedenkt om die overnames mogelijk te maken.”

Bron: Het Laatste Nieuws