Kwijtschelding handelshuur 'uitzonderlijk'

29/12/2020 3 min.

Coronacrisis

In De Tijd verscheen vandaag een interessant artikel over kwijtschelding van handelshuur tijdens de coronacrisis. Aanleiding hiervan is de beslissing van een vrederechter in Antwerpen waar de eigenaar van een restaurant geen huur moet betalen voor een pand dat niet kan uitgebaat worden vanwege de lockdown. De meeste andere vonnissen spreken die uitspraak echter tegen.

'Rustig genot'

In oktober deed een vrederechter in Etterbeek ook al zo’n uitspraak. Hij was van mening dat de eigenaar van een cosmeticazaak geen huur moest betalen omdat zijn zaak tijdens de eerste lockdown dicht moest.

De kern van de zaak in beide zaken is het concept ‘rustig genot’. In ruil voor de huur die de huurder betaalt, moet de verhuurder het ‘rustig genot’ van het pand schenken. Gebeurt dat niet, dan is geen huur verschuldigd. Volgens de vrederechters in kwestie hebben de verhuurders dat ‘rustig genot’ niet kunnen garanderen.

Artikel 1722 van het Burgerlijk Wetboek veronderstelt echter ook wel dat de ‘onmogelijkheid om het rustig genot te verschaffen aan de verhuurder moet liggen’.

“Het duidelijkste geval is dat de verhuurder beslist het gebouw te renoveren en de huurder daardoor zijn zaak moet sluiten”, zegt Philippe Mulliez, partner bij het advocatenkantoor Eubelius.

Door derden

Tijdens de lockdown is die onmogelijkheid toe te schrijven aan de maatregel van een derde, namelijk de overheid. De verhuurder is op grond van artikel 1725 van het Burgerlijk Wetboek niet verantwoordelijk voor ‘genotsstoornissen’ door derden.

De rechtsleer is overwegend van mening dat de uitvoering van een verbintenis tot betaling niet kan worden geschorst als gevolg van overmacht en dus niet wordt beïnvloed door de handelingen van de overheid. Zelfs als de door de overheid opgelegde lockdownmaatregelen de inkomsten van huurders verminderen, blijft de betaling van de huurprijs dus in principe mogelijk.

De onmogelijkheid is toe te schrijven aan de maatregel van een derde, namelijk de overheid, en de verhuurder is niet verantwoordelijk voor ‘genotsstoornissen’ door derden.

Advocaat Philippe Mulliez

Andere mogelijkheden

Zo kan de huurder betalen met middelen die hij bezit of door het verkrijgen van nieuwe externe financiering. Bovendien sluit de lockdown niet alle mogelijkheden van het genot uit. De opslagfunctie van het gehuurde goed blijft behouden en de huurder behoudt de exclusieve toegang tot het pand, met de mogelijkheid om bijvoorbeeld de inventaris op te maken of aanpassingen aan het interieur te doen. Ook online- en bezorgingsdiensten waren voor sommige winkels nog altijd mogelijk.

“Omdat de tot nu toe gepubliceerde vonnissen niet eenduidig zijn, doen huurders en verhuurders er goed aan met elkaar in gesprek te gaan. Zo kunnen ze de gevolgen van de verplichte lockdown bij overeenkomst regelen en een procedure vermijden”, concludeert ook Olivia Oosterlynck van het advocatenkantoor Loyens & Loeff

Omdat de tot nu toe gepubliceerde vonnissen niet eenduidig zijn, doen huurders en verhuurders er goed aan met elkaar in gesprek te gaan.

Advocate Olivia Oosterlynck